Memulai Bisnis Properti: Jadi Agen

Beberapa tahun terakhir, banyak buku bermunculan, seminar dan pelatihan-pelatihan yang mengajarkan bagaimana beli properti tanpa modal. Beli property tanpa modal, benarkah? Ya. Sekalipun komunitas property seperti para banker, agen property, kontraktor, menganggap bahwa itu tidak mungkin, kenyataan yang terjadi dari catatan bisnis ribuan investor property dari seluruh dunia mencatat, transaksi dengan tanpa uang muka itu terjadi setiap hari di setiap kota besar di dunia.

Lalu, dari sekian ribu orang yang mengikuti seminar, berapa banyak orang yang benar-benar praktek, lepas dari apakah mereka berhasil atau tidak? Resiko yang ada dan cerita jelek-nya jarang dibicarakan dalam seminar-seminar itu. Kita juga tidak akan membahas itu disini.

Cara yang bisa dilakukan untuk melakukan bisnis ini dengan tanpa modal, yaitu menjadi Agen Properti. Jual beli milik orang lain, sebelum menjual beli property sendiri. Begitulah salah satu pembicara mengatakan.

Ada 2 pilihan untuk menjadi Agen Properti: the hard way or th easy way. Agen property pada umumnya menggunakan the hard-way, berjual beli dengan cara tradisional. Dengan perjanjian yang secara hukum bisa dibilang tidak ada kekuatannya. Komisi tidak dibayar, harus bagaimana?

The easy way adalah kita belajar menjadi investor. Minimal belajar berpikir cara berpikir investor, melihat dari kaca mata investor. Apakah investor retail independen, ataukah investor besar seperti developer. Jika kita mau mempelajari semua-nya, kita bisa membangun keuntungan dari bisnis ini, mengawalinya dengan tanpa uang atau sedikit uang.

Menjadi investor disini-pun bukan dengan cara tradisional: dengan uang modal yang besar, pendanaan bank yang rumit, dan sejumlah langkah sulit. Tapi kita bisa belajar menggunakan kreativitas dan fleksibilitas. Semua-nya tidak semudah membalik tangan, mungkin kita harus menempuh serangkaian negosiasi yang sulit, ratusan property yang harus ditinjau, bahkan pindah dari satu transaksi ke transaksi yang lain, membeli satu property ke property yang lain, mengembangkan ekuitas menjadi semakin besar, sampai satu hari tiba saatnya semua asset itu telah lunas kita miliki seutuhnya.

Menjadi Agen property bukan sekedar memiliki system, tapi juga berpikir kreatif, dan keyakinan yang kuat. Pantang mundur adalah kunci jawaban untuk setiap langkah yang ditempuh, mulai dari mencari property, menghadapi penjual, menghadapi tenant, menghadapi pembeli, menghadapi notaris, menghadapi kontraktor, dll. Jika Anda bukan orang yang gigih, mudah menyerah, mudah putus asa, sebaiknya Anda memulai bisnis lain! Bukan bisnis properti.

 

 

 

Komisi Rp 20juta

Di satu perumahan yang cukup baik, kita menemukan sebuah rumah kosong yang kurang begitu terawat seharga Rp 1 Milyar. Rumah tersebut membutuhkan biaya renovasi sekitar Rp 100 juta. Dalam kondisi bagus, rumah tersebut mempunyai nilai Rp 1,15 Milyar. Kita membuat perjanjian open-listing dengan si Penjual dengan harga bawah Rp 800 juta dan komisi 2.5% (Rp 20juta). Lalu mencari Investor atau kontraktor yang mau membeli dengan harga Rp 820 juta. Everybody's happy: kita mendapat keuntungan Rp 20juta tanpa menggunakan uang sama sekali. Investor / kontraktor yang membeli juga mendapatkan keuntungan dari merenovasi dan menjual rumah itu. Penjual senang rumahnya terjual dengan cepat, dan End-user mendapatkan rumah impiannya.

Pada cerita ini, rumah tersebut dibeli dengan harga 20% dibawah harga pasar. Berapa persen dibawah harga sangat bergantung pada kondisi property itu sendiri, lingkungan, demand supply di daerah tersebut, dan seberapa banyak renovasi dibutuhkan.
Cara ini dilakukan juga oleh Investor tipe Scout.

Rahasia 2

Jangan "masuk" ke dalam suatu transaksi apapun tanpa mengetahui strategi "keluar".
Sebaiknya strategi keluar-nya pun harus dengan cara "keluar dengan cepat"

Ini adalah pertanyaan yang harus dijawab sebelum masuk:
1. Apakah kita akan menjualnya kepada Investor lain, ataukah kita akan memperbaikinya dulu baru menjualnya?
2. Berapa jumlah uang yang akan kita tanamkan ke dalam properti tsb?
3. Berapa lama-kah kita akan memilikinya?
4. Berapa lama akan terjual?
Semua jawaban harus mengandung angka, sehingga bisa diukur.

Untuk Pemula dalam tahap belajar, kita bisa mendapat untung sedikit sebagai modal kerja. Untung Rp 5 - 10 juta pada transaksi pertama. Tanpa harus membeli-nya, kita bisa memegang kontrol atas properti tsb dengan membuat kontrak atau draft perjanjian dengan penjual dan pembeli. Begitu kita menemukan properti yang potensial untuk dibeli, buatlah perjanjian beli yang bagus supaya kita bisa menjualnya kepada investor lain atau end-user.

Tiga Tipe Investor Properti

Properti, seperti komoditi lainnya, dijual dan dibeli setiap hari. Banyak orang menjadi Agen Properti karena mereka tahu bahwa bagian kecil dari kue besar berarti uang besar. Agen Properti membantu menfasilitasi sebuh transaksi dengan cara menemukan calon pembeli untuk si Penjual rumah, lalu mendapatkan komisi 2-3 % dari harga jual jika transaksi berhasil.

Mendapatkan lisensi untuk menjadi Agen Properti di Indonesia masih tergolong sangat mudah, dan menjual properti adalah bisnis yang sangat menguntungkan, menyebabkan persaingan yang cukup besar diantara Para Agen. Agen yang sukses adalah Agen yang bekerja keras, bahkan dengan waktu ekstra. Kenyataan di lapangan, calon pembeli yang bekerja akan pergi survey lokasi pada hari Sabtu / Minggu, bahkan hari libur! Ternyata ada cara yang lebih baik untuk menjadi seorang Agen Properti yang sukses! Anda harus belajar menjadi Investor!

Investor properti yang menjual dan membeli properti melakukan tugas yang sama dengan Agen Properti. Khususnya investor jangka pendek yang hanya mencari keuntungan dari setiap penjualan propertinya. Investor Properti harus membeli properti-nya dibawah harga pasar. Kemudian bertindak sebagai pemilik sekaligus middleman, membeli dengan satu harga lalu menjualnya dengan harga yang lebih tinggi.

Jika transaksi terjadi dengan sedikit keuntungan, dan Investor tidak memberi nilai tambah apapun pada properti tersebut, bisa dikatakan keuntungan dari Investor tersebut sama dengan komisi Agen Properti.

Tidak seperti Agen Properti, Investor bisa dengan cepat melakukan sebuah transaksi, mungkin dalam hitungan hari saja. Selain itu menjadi Investor Properti berpeluang mendapatkan profit yang lebih tinggi daripada komisi Agen. Investor juga tidak memerlukan lisensi dari pemerintah. Biaya yang diperlukan juga relatif sangat rendah dan waktu yang fleksible.

3 TIPE INVESTOR

Ada beberapa tipe Investor, biasanya berdasarkan pengalaman:

1. Scout

Scout adalah pengumpul informasi. Mereka menemukan transaksi yang menarik, lalu menjual informasi tersebut kepada Investor lain. Sebaiknya Agen baru memulainya dengan tingkatan investor ini.

Properti yang menarik Investor adalah properti2 yang menyebabkan tekanan emosional dan financial kepada pemiliknya. Mungkin karena problem keuangan atau memang properti tersebut membutuhkan biaya seperti pajak, pemeliharaan dan perbaikan. Biasanya pemilik properti seperti ini bersedia menjual propertinya dengan harga diskon.

Scout harus mengumpulkan informasi sebanyak mungkin tentang properti tsb:
Alamat lengkap, nama dan nomor kontak pemilik, foto dari propertinya, harga penawaran, hutang KPR (jika ada), kondisi properti dan motivasi dari penjual (misalnya bangkrut, bercerai, bagi harta, warisan dll).

Penjual yang propertinya butuh perbaikan belum tentu orang yang bermotivasi tinggi untuk menjual. Banyak penjual yang mampu untuk memperbaiki properti-nya tapi membiarkan properti mereka berbulan-bulan bahkan bertahun-tahun tidak terawat. Jika Anda menemukan rumah yang rumputnya tinggi, bicaralah kepada tetangga untuk mencari tahu tentang nama dan nomor telpon pemilik. Cari tahu apakah rumah tersebut dalam permasalahan hutang dengan bank atau masalah lain. Jika Anda tidak mempunyai solusi untuk sang pemilik, Anda bisa menjual informasi tersebut kepada Investor lain.

2. Dealer

Dealer, adalah orang yang menemukan properti murah dan menandatangani perjanjian jual beli dengan penjual. Dealer lebih dari sekedar memberikan informasi, tapi mereka juga memegang hak atas properti tersebut dengan perjanjian jual beli. Terkadang Dealer harus mengeluarkan sejumlah Tanda Jadi untuk mengikat penjual. Jadi, ada resiko dibanding Scout. Karena Dealer memegang hak atas properti tersebut dengan perjanjian jual beli, Dealer mempunyai keuntungan yang lebih besar dibanding Scout.

Dealer sering menjual kembali properti tersebut seperti kondisi sebenarnya. Tapi Dealer juga bisa menambah keuntungan dengan cara membersihkan dan merapikan properti yang dibeli. Pada kondisi ini, perjanjian jual beli harus dibuat sedemikian rupa sehingga Dealer mendapat hak untuk memasuki properti tersebut untuk melakukan perbaikan.

Dealer tidak perlu merenovasi total, hanya membersihkan properti, mengecat ulang, memotong rumput, cukup untuk menambah keuntungan dari penjualan. Pekerjaan ringan seperti ini dapat dilakukan dengan biaya yang sangat murah, karean tidak perlu menyewa tenaga profesional.

Dealer bisa bertransaksi sebanyak mungkin. Bekerja full-time atau part-time sebagai Dealer, Dealer mendapatkan keuntungan cukup besar per-bulan. Bekerja sendiri, tanpa atasan, tanpa karyawan, dan bebas bekerja sesuka hati.

3. Retailer

Goal dari Retailer adalah untuk memperbaiki properti dan menjualnya dengan harga pasar kepada end-user. Dibanding 2 tipe Investor sebelumya, Retailer menanam uang lebih banyak, dengan resiko yang lebih besar dan berpotensi mendapatkan keuntungan yang lebih besar dalam transaksinya. Hanya saja, membutuhkan waktu yang lebih panjang.

Sebelum seseorang menjadi seorang Retailer, sebaiknya mereka mempunyai pengetahuan yang cukup tentang bagaimana merenovasi rumah, dan perkiraan biaya-biaya yang dibutuhkan untuk perbaikan.

Retailer yang membeli properti dengan harga yang kurang rendah, akan mendapatkan kesulitan untuk menjualnya kembali. Jika dia berhasil menjualnya kemungkinan besar keuntungan dari penjualannya akan sedikit, bahkan bisa jadi hanya impas. Kecuali, menunggu waktu beberapa lama sampai harga pasaran naik. Harga tanah cenderung selalu naik.

Sebaiknya retailer baru bekerja sama dengan orang yang sudah berpengalaman sebagai retailer. Dengan bekerjasama, resiko bisa dibagi. Kontraktor yang berpengalaman juga akan menghindarkan kerugian dalam biaya perbaikan. Retailer juga harus mengetahui harga jual-nya bahkan sebelum dia membeli properti-nya.

Ketika bekerjasama, sebaiknya aturan main, tujuan dan ekspektasi masing-masing pihak, dinyatakan secara tertulis dalam sebuah perjanjian kerjasama. Termasuk budget proyek, berapa jam para pihak akan mencurahkan waktunya, dan kompensasi atas jam kerja tersebut. Dan yang tidak kalah penting, Anda harus memeriksa portfolio atau proyek-proyek terdahulu dari calon partner Anda tersebut. Retailer yang berpengalaman tersebut mau bekerjasama karena tidak mempunyai financial yang cukup untuk membeli atau merenovasi properti. Jangan lupa, setiap lokasi atau proyek harus di-evaluasi terpisah.